在資產(chǎn)證券化的道路上，萬(wàn)國(guó)數(shù)據(jù)又邁出了關(guān)鍵一步。

今年3月初，萬(wàn)國(guó)數(shù)據(jù)成功發(fā)行了中國(guó)首單數(shù)據(jù)中心持有型不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)支持證券，被市場(chǎng)視為IDC行業(yè)首筆私募REIT。時(shí)隔不到一個(gè)月，這只公募REIT的申報(bào)，進(jìn)一步增強(qiáng)了萬(wàn)國(guó)數(shù)據(jù)在資本支持新基建方面的先發(fā)優(yōu)勢(shì)。

業(yè)內(nèi)人士向智通財(cái)經(jīng)表示，南方萬(wàn)國(guó)數(shù)據(jù)中心REIT的推出，在行業(yè)具有里程碑意義。“數(shù)據(jù)中心REITs兼具‘科技+不動(dòng)產(chǎn)’屬性，現(xiàn)金流較傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)穩(wěn)定性強(qiáng)一些，估值體系有望向成長(zhǎng)股靠攏。在低利率環(huán)境下，其相對(duì)穩(wěn)定的分紅機(jī)制，對(duì)險(xiǎn)資、銀行理財(cái)?shù)纫簿哂休^強(qiáng)的吸引力?！?/p>

稀缺優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)構(gòu)筑REITs根基

智通財(cái)經(jīng)了解到，南方萬(wàn)國(guó)數(shù)據(jù)中心REIT采用“公募基金+基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券”雙層架構(gòu)，80%以上資產(chǎn)將投資于底層基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券，穿透持有昆山國(guó)金數(shù)據(jù)云計(jì)算數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目全部股權(quán)，通過(guò)專業(yè)化運(yùn)營(yíng)獲取機(jī)柜托管服務(wù)費(fèi)收入等穩(wěn)定現(xiàn)金流。該產(chǎn)品由南方基金擔(dān)任基金管理人，招商銀行擔(dān)任基金托管人，華泰聯(lián)合證券為財(cái)務(wù)顧問(wèn)。

該基金的核心資產(chǎn)為國(guó)金數(shù)據(jù)中心，以2024年9月30日為基準(zhǔn)日，項(xiàng)目估值為21.95億元人民幣?；谶@一時(shí)點(diǎn)的資產(chǎn)估值，基金擬募集規(guī)模為22.65億元。

國(guó)金數(shù)據(jù)中心之所以能獲得較高估值，得益于其優(yōu)質(zhì)稀缺的資產(chǎn)特性。該數(shù)據(jù)中心位于江蘇省蘇州市昆山市花橋鎮(zhèn)，占地近2萬(wàn)平方米，建筑面積3.54萬(wàn)平方米，配備4192個(gè)機(jī)柜。該區(qū)域?qū)儆陂L(zhǎng)三角數(shù)據(jù)需求的核心區(qū)域，是“東數(shù)西算”戰(zhàn)略布局的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。

長(zhǎng)三角地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，產(chǎn)業(yè)集聚，大量大型企業(yè)和互聯(lián)網(wǎng)巨頭匯聚，產(chǎn)生了海量數(shù)據(jù)處理和存儲(chǔ)需求，國(guó)金數(shù)據(jù)中心憑借優(yōu)越地理位置，能快速響應(yīng)客戶需求，提供高效數(shù)據(jù)中心服務(wù)。同時(shí)，該區(qū)域網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)設(shè)施完備，能源供應(yīng)充足穩(wěn)定，為數(shù)據(jù)中心運(yùn)行提供了堅(jiān)實(shí)保障。

REIT招募說(shuō)明書顯示，國(guó)金數(shù)據(jù)中心近三年及最近一期的平均簽約率均為100%，計(jì)費(fèi)率穩(wěn)定在90%以上，托管服務(wù)費(fèi)收繳率達(dá)100%。

值得一提的是，在綠色發(fā)展成為全球共識(shí)的當(dāng)下，國(guó)金數(shù)據(jù)中心可再生能源使用比例達(dá)到100%，既契合全球綠色發(fā)展趨勢(shì)，有助于企業(yè)自身長(zhǎng)期可持續(xù)運(yùn)營(yíng)，又呼應(yīng)了投資者對(duì)綠色環(huán)保項(xiàng)目的關(guān)注。

公司穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)為資產(chǎn)證券化提供支撐

國(guó)金數(shù)據(jù)中心的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)為萬(wàn)國(guó)數(shù)據(jù)開展REITs項(xiàng)目奠定良好基礎(chǔ)，而公司穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)則進(jìn)一步為資產(chǎn)證券化提供了有力支撐。

2024年，萬(wàn)國(guó)數(shù)據(jù)實(shí)現(xiàn)凈收入103.22億元，同比增長(zhǎng)5.5%；調(diào)整后EBITDA達(dá)48.764億元，同比增長(zhǎng)3%；經(jīng)調(diào)整EBITDA率為47.2%，全年凈利潤(rùn)為33.04億元。

萬(wàn)國(guó)數(shù)據(jù)海外運(yùn)營(yíng)品牌DayOneDataCentersLimited于2024年12月31日完成B輪股權(quán)融資，公司對(duì)其股權(quán)攤薄，將DayOne作為股權(quán)投資對(duì)象，業(yè)績(jī)不再并表。若不考慮DayOne“出表”的影響，萬(wàn)國(guó)數(shù)據(jù)2024年業(yè)績(jī)則已超預(yù)期，展現(xiàn)出較強(qiáng)的內(nèi)生增長(zhǎng)動(dòng)力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

展望2025年，萬(wàn)國(guó)數(shù)據(jù)聚焦Tier1市場(chǎng)AI推理需求及產(chǎn)能釋放，業(yè)績(jī)有望進(jìn)一步提升。

據(jù)智通財(cái)經(jīng)了解，萬(wàn)國(guó)數(shù)據(jù)已在北京、上海、深圳及周邊城市建立完善布局，擁有近千兆瓦的可開發(fā)容量，全面適配AI推理需求。2025年一季度，公司已拿到152MWAI相關(guān)訂單，預(yù)計(jì)6個(gè)月內(nèi)交付。這是公司在國(guó)內(nèi)有史以來(lái)最大的單筆訂單，也印證了萬(wàn)國(guó)數(shù)據(jù)在高功率智算中心領(lǐng)域的技術(shù)優(yōu)勢(shì)。

盡管大廠需求存在12-18個(gè)月的實(shí)施周期，但AI驅(qū)動(dòng)的算力需求爆發(fā)已是確定性趨勢(shì)。萬(wàn)國(guó)數(shù)據(jù)的提前布局，夯實(shí)了其在AI算力基礎(chǔ)設(shè)施市場(chǎng)的先發(fā)優(yōu)勢(shì)。從業(yè)務(wù)發(fā)展看，這些訂單有望在未來(lái)2-3年逐步轉(zhuǎn)化為業(yè)績(jī)?cè)隽浚瑸楣編?lái)穩(wěn)定的收入，從而進(jìn)一步提升其盈利能力。

資產(chǎn)證券化催化多元價(jià)值釋放

萬(wàn)國(guó)數(shù)據(jù)憑借稀缺優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，以及穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)，在IDC資產(chǎn)證券化道路上搶得先機(jī)。而宏觀政策層面的利好，亦為其資產(chǎn)證券化的未來(lái)發(fā)展提供了想象空間。

2月7日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于資本市場(chǎng)做好金融“五篇大文章”的實(shí)施意見》明確提出“常態(tài)化推進(jìn)新型基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)行”，并將數(shù)據(jù)中心、5G基站等新基建項(xiàng)目納入優(yōu)先支持范疇。

萬(wàn)國(guó)數(shù)據(jù)向智通財(cái)經(jīng)表示，在數(shù)字經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的時(shí)代，萬(wàn)國(guó)數(shù)據(jù)積極響應(yīng)國(guó)家“鼓勵(lì)民營(yíng)企業(yè)參與數(shù)據(jù)中心、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)等新型基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)和應(yīng)用創(chuàng)新”的政策號(hào)召，積極盤活自身存量資產(chǎn)，將回收資金用于再投資，繼續(xù)擴(kuò)大我國(guó)新型基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)，為新質(zhì)生產(chǎn)力的發(fā)展做出自己的貢獻(xiàn)。從財(cái)務(wù)方面來(lái)看，REITs的發(fā)行將為萬(wàn)國(guó)數(shù)據(jù)帶來(lái)資金流入，不僅能有效改善公司的現(xiàn)金流，在不增加負(fù)債的情況下優(yōu)化運(yùn)營(yíng)效率，還能提升公司應(yīng)對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力。借助REITs募集資金，萬(wàn)國(guó)數(shù)據(jù)得以投資建設(shè)新的數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目，完善在全國(guó)范圍內(nèi)的數(shù)據(jù)中心布局，在國(guó)內(nèi)人工智能算力需求爆發(fā)的趨勢(shì)下?lián)屜融A得市場(chǎng)紅利。

可以說(shuō)，資產(chǎn)證券化推動(dòng)萬(wàn)國(guó)數(shù)據(jù)從傳統(tǒng)重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式邁向“輕資產(chǎn)”模式。在這一轉(zhuǎn)型過(guò)程中，公司能夠?qū)⒏噘Y源聚焦于核心業(yè)務(wù)，通過(guò)資產(chǎn)變現(xiàn)和持續(xù)運(yùn)營(yíng)管理獲取收益，提升資本運(yùn)營(yíng)效率，實(shí)現(xiàn)靈活的資產(chǎn)配置，從而更加適應(yīng)市場(chǎng)變化、實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

結(jié)語(yǔ)

萬(wàn)國(guó)數(shù)據(jù)通過(guò)發(fā)行REITs，在資產(chǎn)價(jià)值市場(chǎng)化定價(jià)與流動(dòng)性提升方面取得重要進(jìn)展。公司可通過(guò)持續(xù)證券化盤活存量資產(chǎn)，構(gòu)建“投資-建設(shè)-運(yùn)營(yíng)-退出-再投資”的良性循環(huán)，不斷完善業(yè)務(wù)布局與技術(shù)升級(jí)。

這一戰(zhàn)略布局不僅為自身開辟了新的增長(zhǎng)路徑，也為中國(guó)數(shù)字基建行業(yè)的資產(chǎn)證券化發(fā)展提供經(jīng)驗(yàn)。在AI與數(shù)字化的時(shí)代浪潮下，借助政策的東風(fēng)，萬(wàn)國(guó)數(shù)據(jù)有望在連接資本與算力方面發(fā)揮重要作用，持續(xù)創(chuàng)造更大價(jià)值，推動(dòng)數(shù)據(jù)中心行業(yè)邁向新的發(fā)展階段。